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房地产工程项目管理流程
完成时间:2011-10-31 15:57    文字:【】【】【】    打印预览
关键词:房地产,房地产工程项目,管理流程

 一、 在充分研究房地产行业的管理模式与特点基础上,提出针对房地产行业项目全过程管理的整体解决方案,借此帮助房地产企业解决高速增长中面临的项目管理瓶颈,促进企业实现从传统项目管理向现代项目管理的转变。
 
解决方案的特点优势
1、 从宏观的角度管理项目实施过程,实现投资、进度、资源、成本、质量等的综合管理。
2、 涵盖项目生命周期的全过程项目管理,从项目可行性研究、项目前期、设计规划、投资管理、项目施工到项目验收的全过程管理。
3、 以市场关系管理的思想管理项目全过程,从市场与客户的需求分析出发,以实现客户价值为目标,管理项目全过程的价值活动。
4、 基于互联网建立全天候的项目管理平台,使信息的沟通与交流更加快捷方便。
5、为项目决策人随时提供多方位的价值评估和分析, 高效解决高层领导最关心的宏观总体问题
 
二、解决方案构成体系
1、项目前期阶段管理
1.1投资机会研究
  投资机会研究的核心是通过市场调研与市场信息分析,发现最佳的投资机会,具体功能包括:
(1) 市场调研
  a、竞争地位调研   b、 开发土地调研   c、 市场环境调研   d、 市场特点调研e、 消费者调研 f、 促销情况调研 g、 地产信息调研  h、 专案调查调研
(2)市场分析
  a、以往楼盘销售信息分析   b、 客户分析     c、 以往楼盘业主反馈分析d、 促销情况分析       e、 地产信息分析
1.2项目策划管理
  在对市场信息进行充分调研与分析的基础上,将项目的投资方案转换成为定义明确、系统清晰、目标具体的项目策划,实现策划过程的规范化、科学化,策划内容的全面化、综合化,策划成果的共享化、知识化。具体的功能包括:
(1) 策划过程管理
  按照企业的实际业务流程,科学地规范项目策划阶段的各项工作,提供策划过程的计划编制模板。
(2) 策划内容管理
  项目的策划内容既有总体的策划也有局部的策划,包括:
  a、项目构思策划  b、 项目实施策划
(3) 编制项目策划报告与项目建议书
  根据项目策划的具体内容,按照企业自定义的策划报告模板与项目建议书模板,高效生成项目具体的策划报告与项目建议书。
1.3项目可行性研究
  项目可行性研究是项目前期工作的重点与核心,系统将从流程、内容、方法等多方面保证可行性研究的规范性、科学性与充分性。具体功能包括:
(1)方案设计与优选管理
  依据项目的策划报告与项目建议书,编制项目的多个可选方案,通过可选方案的分析比较,从中选择和推荐最优方案。具体功能包括:

  a、 编制可选方案 b、可选方案的比较分析   c、选择推荐最优方案
(2) 经济分析与评价
  采用先进科学的经济评价工具对推荐方案的各类经济指标进行评估,从而为项目的投资决策提供高效支持,经济评估内容主要有财务评估与不确定性分析,具体功能包括:
  a、 财务评估   b、不确定性分析
(3) 编制可行性研究报告
  按照有关规定建立规范的项目可行性研究报告模板,并可以依据企业与项目的实际情况对模板进行管理。
  a、 开发项目用地的现场调查及拆迁安置  b、 市场分析和建设规模的确定c、 规划设计影响和环境保护      d、 资源供给e、环境影响和环境保护        f、 项目开发组织机构、管理费用的研究g、 开发建设计划            h、 项目经济及社会效益分析g、结论及建议
(4)可行性研究报告评审
  按照科学规范的评审流程与内容对可行性研究报告进行评审,具体评估内容包括:
  a、建设必要性评估  b、 方案评估 c、 建设生产条件评估d、项目效益评估   e、 项目投资决策
1.4项目立项管理
  对项目立项的流程按照不同的建设项目类型进行规范化管理,并提供相应的工作计划模板。同时对各类关键性的政府批文与许可证进行统一管理。
  
2、项目实施阶段管理
2.1项目实施阶段的PDCA循环
  在项目的实施阶段,采用PDCA(Plan计划—Do执行-Check检查-Action处理)循环,通过在项目组织的各层次中应用PDCA概念来保持持续改进管理过程的能力。PDCA循环主要由以下过程构成:

a、计划(Plan)  b、 执行(Do) c、检查(Check) d、处理(Action)
2.2、工程招标管理

2.3项目设计管理
(1) 限额设计管理
 a 设计内容管理  b 制定限额指标  c 概算管理  d 限额控制  d 设计变更管理
  通过挂接行业、地区与企业定额实现资源的精确分析与计算,在此基础上进行资源计划的编制、优化与追踪管理。
(2) 设计过程管理
  提供项目设计过程的全面综合管理,具体功能包括:
  a设计目标管理  b 设计进度管理 c 设计质量管理 d 设计成本管理 e 设计文档管理
(3) 设计审核
  提供全面的设计审核管理功能,以保障项目的设计成果符合策划阶段确定的项目整体构思与目标体系,具体功能包括:
  a 设计评审管理  b 设计变更管理
2.4项目施工管理
(1)项目范围管理
  通过范围管理,明确项目施工阶段管理的目标与边界,主要包括:
  a建立项目目标体系 b 建立项目分解结构 c 建立项目编码体系
(2)项目合同管理
  按照《建设工程施工合同范本》、《FIDIC土木工程施工合同范本》等要求全面管理工程项目的各类合同。具体功能包括:
  a合同编制   b 合同信息管理  c 合同文档管理 d 合同事务管理e 合同变更索赔管理  f 合同费用管理   g合同自动跟踪与预警h 合同履约分析
(3) 项目投资管理
  投资管理是房地产项目实施管理的重点与核心,系统提供了全过程的投资管理与控制功能,具体功能包括:
 a工程四算对比分析  b 投资计划管理   c 资金筹措管理 d资金使用管理    e 投资过程检测  f 投资综合统计分析
(4)项目进度管理
  依据项目实际情况,建立项目业主管理——总承包管理——分包管理——实施层管理的完整分级计划体系,施工单位和监理单位依据总体控制计划编制具体的实施性计划。具体功能包括:
  a 进度计划编制  b 进度计划的优化  c 进度追踪管理   d 进度统计与分析
(5)项目资源管理
  主要实现对甲供材料与设备的全面管理,同时可以与易建供应链管理系统(SCM)结合,实现对材料设备的计划、采购、库存、使用等的全过程管理,具体功能包括:
  a材料需求计划管理  b 材料采购管理 c 材料库存管理  d 材料使用统计与分析
(6) 项目质量管理
  以ISO9000质量标准和国家行业的质量规范为基础进行全面的质量管理,具体功能包括:
  a建立质量体系   b 质量体系文件管理   c 质量费用管理d 建立质量控制分解结构  e 质量控制点管理   f 质量事件记录
(7)项目信息管理
  对项目中的各类文档信息进行分级、分类归档管理,并可与知识管理系统紧密结合。
  a项目文档分类组织与查询   b国家行业规范及标准分类组织与查询
(8)项目组织协调
  对项目中的各类组织协调活动进行统一的管理,确保项目的正常稳定运作与目标的顺利实现。具体功能包括:
  a 工作会议管理   b 会议纪要管理   c 对外事务管理
  
3、项目验收阶段管理
3.1项目验收流程管理
  按照企业的工程项目流程管理,合理的规划与管理验收阶段的各项工作,提供验收阶段的计划编制模版。
3.2项目验收内容管理
(1)  分项工程验收管理   (2)专业工程验收管理  (3) 竣工综合验收管理验收记录统计与分析管理  (4) 竣工验收的各项证明管理
3.3项目竣工移交管理
(1) 项目设备设施移交管理  (2) 工程技术档案移交管理  (3) 竣工资料移交管理
3.4项目保修维护管理
  对工程保修期内的各项保修与维护工作进行统一管理,并进行统计分析,以反映项目的工程质量。
3.5项目总决算管理
  编制并审定项目的总决算报告,并通过与项目的概预算进行比较分析,确定项目决算是否达到总成本目标的要求。
3.6项目验收文档及资料管理
  对项目验收阶段涉及的各类国家与行业的工程验收标准规范、各类技术文档资料、各类竣工验收资料等进行分类组织与管理,以方便用户查询。

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